Надзвичайного продовження оренди в Іспанії 2026, яке давали житлові декрети, більше немає: Конгрес депутатів скасував 2 жовтня Real Decreto-ley 26/2026 і Real Decreto-ley 27/2026. Разом із ними втрачають силу їхні зміни в законі про оренду й у IRPF, зокрема державне відрахування 10 % за оренду. Повертаються правила, що були до декретів.
Що змінюється для тебе сьогодні
Якщо на підставі декретів у тебе нічого не підписано і не подано (див. «Що можна зробити»), договір оренди й податки діють за колишніми правилами. Якщо ти орендар, правила описані в нашому гайді про права орендаря-іноземця. Якщо ти здаєш своє житло іншій людині, дивись гайд про податки з оренди квартири. Наші дві попередні новини про декрет про оренду і відрахування за оренду в IRPF описують заходи, які більше не діють.
Що сталося
Уряд ухвалив обидва декрети 29 вересня. Real decreto-ley (королівський декрет-закон) означає норму з силою закону, яку уряд ухвалює терміново, не проходячи спершу через парламент. Конгрес має проголосувати за неї протягом 30 днів і може затвердити (підтвердити) її або скасувати (стаття 86 Конституції).
Real Decreto-ley 26/2026 (житло і податкові заходи) опублікували в BOE 30 вересня, і він набрав чинності 1 жовтня. Real Decreto-ley 27/2026 (стабільність договорів оренди) опублікували 1 жовтня, а чинності він набрав 2 жовтня.
2 жовтня Конгрес ухвалив скасувати обидва декрети за статтею 86.2 Конституції. BOE номер 245 за той день опублікував рішення: BOE-A-2026-20526 для 26/2026 і BOE-A-2026-20527 для 27/2026. Кожне рішення складається з одного речення про ухвалу, а список норм, чиї зміни втрачають силу, BOE подає в аналізі. Що буде з підписаним чи поданим у ті дні, там не пояснено.
Як є зараз
Ці правила Закону про міську оренду (LAU) діють без змін, які вносили декрети. Ми перевірили їх у консолідованому тексті LAU станом на 3 жовтня 2026.
- Строк і продовження (статті 9.1 і 10.1): договір на основне житло триває щонайменше 5 років, або 7, якщо орендодавець юридична особа. Якщо домовилися на менше, його продовжують щороку, доки не набереться цей мінімум, хіба що орендар попередить за 30 днів. Потім договір продовжується щороку до 3 років, якщо орендодавець не попередить за 4 місяці, а орендар за 2 місяці.
- Інші надзвичайні продовження (статті 10.2 і 10.3): вони вже були в LAU і не стосуються декретів. За проханням орендаря: до 1 року, якщо підтверджено вразливість, і орендодавець має погодитися, якщо він gran tenedor (великий орендодавець, власник багатьох квартир); до 3 років у зоні напруженого ринку (її оголошує автономна громада), з винятками. Вони діють для договорів, підписаних від 26 травня 2023; давніші договори лишаються за своїм режимом, якщо сторони не домовляться їх адаптувати (перехідне положення 4 Ley 12/2023).
- Підвищення ренти (стаття 18.1): ренту оновлюють лише в річницю договору й так, як домовлено. Без прямої домовленості оновлення немає. Якщо в домовленості не сказано, який індекс брати, застосовують Índice de Garantía de Competitividad (IGC), і в будь-якому разі підвищення не може перевищувати зміну IPC (індексу споживчих цін). Додаткове положення 11 LAU також передбачає референтний індекс INE (відомий як IRAV) як межу для статті 18. Стаття 18.1 його не називає: перевір, який індекс указано в договорі, і, якщо сумніваєшся, запитай фахівця.
- Податки: рішення скасовують дію змін, які декрети внесли в IRPF, ПДВ та інші норми (повний список в аналізі BOE-A-2026-20526). Діє текст, який був раніше.
Що змінилось
Зі скасуванням перестають діяти ці заходи з декретів, а повертаються правила з розділу «Як є зараз» і з наших гайдів:
- Продовження: надзвичайне продовження до 2 років із Real Decreto-ley 26/2026 і продовження за 27/2026 періодами по 5 років із попередженням орендодавця за 6 місяців та компенсацією, якщо він не продовжує (з винятками).
- Підвищення ренти: ліміт підвищення, який встановлював 26/2026.
- Тимчасова оренда й оренда кімнат: нові правила з 26/2026, зокрема статті 9 bis і 21 bis, які він додавав до LAU.
- Відрахування за оренду в IRPF: державне відрахування 10 % (пункт 6 статті 68 закону про IRPF).
- Власники, які здають житло: зміни в податкових зниженнях зі статті 23 IRPF із новою шкалою для договорів, підписаних від 1 грудня 2026.
- Умовний дохід від нерухомості: зміна статті 85 IRPF, передбачена з 2027 року.
- Продаж житла публічному органу, що відповідає за соціальне чи доступне житло: звільнення з додаткового положення 65 IRPF.
- ПДВ: ставка 4 % для захищеного житла від 1 грудня 2026.
Що далі
- Ні рішення, ні BOE не кажуть, чи буде новий текст про ці заходи. Ми не знаємо, чи внесе уряд законопроєкт, і дат немає.
- Консолідований текст кожного закону (закон з усіма змінами станом на сьогодні) може оновлюватися із запізненням на кілька днів. Станом на 3 жовтня текст LAU уже позначає зміни декретів як такі, що втратили силу. Тексти закону про IRPF, його регламенту, ПДВ і закону про житло ще показували зміни декретів без позначки, що вони втратили силу: не вважай цю редакцію чинною. Нота AEAT (податкової служби) від 30 вересня про податкові заходи теж не згадувала скасування.
- Якщо з'явиться новий текст, ми оновимо цю новину.
Що можна зробити
- Якщо за одним із двох декретів 1 або 2 жовтня щось підписали, подали чи оплатили (наприклад, продовження, підвищення ренти чи тимчасовий договір), проконсультуйся з фахівцем. У рішенні Конгресу не пояснено, що буде з такими діями.
- Якщо ти орендуєш житло як орендар, дивись гайд про права орендаря-іноземця.
- Якщо здаєш своє житло іншій людині, дивись гайд про податки з оренди квартири. Якщо маєш житло в Іспанії, дивись податки власника житла (IBI і умовний дохід). Якщо продаєш його, дивись податки з продажу житла.
- Для щорічної декларації резидента: декларація Renta для іноземців-резидентів.
- Якщо сайт, відео чи чат подають відрахування 10 % або продовження до 2 років як чинні, перевір дату: декрети скасовано 2 жовтня.
Офіційне джерело: BOE-A-2026-20526 (скасування Real Decreto-ley 26/2026) · BOE-A-2026-20527 (скасування Real Decreto-ley 27/2026).
Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.
🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).
🤝 Iberdrola — наш партнер.