Декрет про оренду 2026 скасовано: продовження до 2 років і ліміт ренти не діють

Оновлення 03.10.2026: декрет про оренду 2026 скасовано. Конгрес 2 жовтня скасував Real Decreto-ley 26/2026 і 27/2026 (BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). Заходи з цієї новини не діють. Рішення пояснено в новині про скасування.

Real Decreto-ley 26/2026, опублікований у BOE 30 вересня, передбачав надзвичайне продовження договорів, обмеження підвищення ренти та нові правила для тимчасової оренди й оренди кімнат. Він набрав чинності 1 жовтня, а Конгрес скасував його 2-го.

Що змінюється для тебе сьогодні

Нічого з того, що передбачав декрет, не діє. Оренда знову регулюється LAU і Законом 12/2023 без вересневих змін, як пояснює наш гайд про права орендаря-іноземця. Якщо ти підписав або подав щось, спираючись на декрет, між 1 і 2 жовтня, проконсультуйся з фахівцем. У статтях, які ми переглянули, не було вимоги щодо громадянства чи легального перебування.

Що сталося

Уряд ухвалив 29 вересня Real Decreto-ley 26/2026, свій терміновий пакет про житло: він захищав житлове призначення квартир і мав збільшити пропозицію доступного житла. Real decreto-ley (королівський декрет-закон) означає норму з силою закону, яку уряд приймає терміново, не проходячи спершу через парламент. Вона діє від набрання чинності, але Конгрес має проголосувати за неї протягом 30 днів після промульгації і може затвердити (підтвердити) її або скасувати (стаття 86 Конституції).

BOE опублікував його 30 вересня, і за одинадцятим прикінцевим положенням він набирав чинності наступного дня, 1 жовтня. 2 жовтня Конгрес ухвалив скасувати його, і BOE опублікував це рішення того ж дня (BOE-A-2026-20526). Текст у BOE складається з одного речення і не пояснює, що відбувається з тим, що зробили між 1 і 2 жовтня. У LAU BOE тепер позначає зміни з декрету як такі, що не мають сили.

Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20385), опублікований 1 жовтня, передбачав переписати статтю 10.1 LAU: продовження по 5 років (7, якщо орендодавець юридична особа), попередження орендодавця за 6 місяців і компенсацію орендарю, якщо він не продовжував, з винятками. Конгрес скасував і його (BOE-A-2026-20527), а стаття 10.1 повертається до попередньої редакції.

Real Decreto-ley 26/2026 був великим: 20 статей у шести розділах, із заходами щодо податків, публічного житла, купівлі житла компаніями та ощадних рахунків. Ця новина охоплює лише те, що стосувалося орендарів. Щодо оренди він змінював Закон про міську оренду (LAU), Закон 12/2023 про житло та Цивільний процесуальний закон (LEC), додавав призупинення виселень (стаття 2) і два прикінцеві положення про продовження й ренту.

Як є зараз

Після скасування, за LAU, Законом 12/2023 і нашим гайдом:

• Продовження: договір на основне житло триває щонайменше 5 років, або 7, якщо орендодавець юридична особа. Якщо ви домовилися про менше, він продовжується по роках, поки не досягне цього мінімуму, якщо орендар не попередить за 30 днів. Потім він продовжується щороку до 3 років, якщо орендодавець не попередить за 4 місяці, а орендар за 2 місяці (статті 9 і 10).
• Підвищення ренти: лише раз на рік, у річницю договору й якщо ви про це домовилися. Без прямої домовленості підвищення немає. Якщо в домовленості не названо індекс, застосовується IGC (Індекс гарантії конкурентоспроможності), а підвищення не може перевищувати зміну IPC (стаття 18.1). Одинадцяте додаткове положення передбачає референтний індекс INE, відомий як IRAV (еталонний індекс для щорічного оновлення договорів оренди житла), як орієнтовну межу для цієї статті, але чинна стаття 18.1 його не називає.
• Гарантії та витрати: фіанза (застава) становить 1 місяць ренти. Додаткова гарантія добровільна й обмежена 2 місяцями ренти для договорів до 5 років (до 7, якщо орендодавець юридична особа). Агенцію та оформлення договору оплачує орендодавець (стаття 20.1).
• Ремонт: орендодавець робить необхідний ремонт, щоб житло лишалося придатним для життя, і не підвищує через це ренту (стаття 21).
• Продаж житла (стаття 25): орендар має право tanteo: купити першим протягом 30 календарних днів після повідомлення про продаж. Також він має право retracto: викупити після продажу протягом 30 календарних днів, якщо його не попередили належно. Tanteo і retracto немає, якщо житло продають разом з іншими квартирами й приміщеннями орендодавця в тому самому будинку, а сторони можуть домовитися про відмову, з попередженням за 30 днів.
• Зони напруженого ринку і великий орендодавець: зону напруженого ринку (zona tensionada) оголошує компетентна житлова адміністрація через брак доступного житла. У новому договорі там початкова рента не може перевищувати останню за 5 років на це житло. Крім того, великий орендодавець (gran tenedor: понад 10 житлових об'єктів, або 5 і більше в зоні, якщо так вирішить громада) має триматися референтного індексу цін, коли його затвердять для цієї зони.
• Тимчасова оренда (alquiler de temporada): її вважають орендою для нежитлового використання. Діють домовленості з договору, без мінімального строку й обов'язкового продовження, які діють для основного житла (статті 3.2 і 4.3).
• Виселення вразливої особи: якщо ти підтвердиш економічну вразливість, суд може призупинити процес до 2 місяців, якщо позивач фізична особа, або до 4 місяців, якщо юридична (стаття 441.6 LEC).

Що змінилося б за скасованим декретом

Ці заходи були у скасованому декреті, і жоден із них не діє.

Усі орендарі

• Надзвичайне продовження (прикінцеве положення п'яте, скасоване): воно передбачало, що орендар може попросити ще до 2 років, по роках і на тих самих умовах. Це стосувалося договорів на основне житло, що діяли 1 жовтня, обов'язкове продовження яких (стаття 9.1) або мовчазне продовження закінчувалося до 31 грудня 2028. Умова: орендар не мав боргу з оренди і не мав його жодного місяця протягом 8 попередніх місяців.
• Винятки з цього продовження: орендодавець мав погодитися, крім випадків, коли домовилися про інші умови, підписали новий договір (зокрема з рентою щонайменше на 5 % нижчою) або він вчасно повідомив, що житло потрібне йому чи родичам.
• Підвищення ренти (стаття 18.1 і прикінцеве положення шосте, скасовані): воно передбачало IRAV як індекс за замовчуванням і межу щорічного підвищення. Крім того, для оновлень між 1 жовтня 2026 і 31 грудня 2027 без домовленості сторін підвищення не могло перевищувати 2 %, а якщо рента вже перевищувала максимум індексів еталонних цін, підвищення не було.
• Гарантії та витрати (статті 20, 36 і 37): воно передбачало заборону вимагати від орендаря страхування від несплати й обмеження додаткової гарантії 1 місяцем ренти в тимчасовій оренді. Витрати на управління нерухомістю й оформлення договору не можна було перекладати на орендаря ні прямо, ні опосередковано. Так само податки на житло, якщо він не платник, і внески на спільні витрати в будинках без спільноти співвласників. Також воно передбачало документ про стан житла наприкінці договору і обов'язковий письмовий договір на прохання орендаря; сьогодні будь-яка сторона й так може вимагати письмовий договір (стаття 37).
• Вихід з договору (стаття 11.3): воно передбачало, що орендодавець не матиме права на компенсацію, коли орендар виходить з договору.
• Ремонт (стаття 21.5): воно передбачало письмову процедуру з кошторисом, строк 15 календарних днів для орендодавця й можливість виконати роботи та відняти їх від ренти.
• Продаж житла (стаття 25): воно передбачало, що в разі продажу разом з іншими активами в повідомленні має бути вказана ціна, віднесена до житла, і забороняло домовлятися про відмову від tanteo і retracto.
• Зони напруженого ринку і великий орендодавець (статті 17.6 і 17.7 LAU та 3.k Закону 12/2023): воно передбачало переписати ці положення і рахувати кожне житло в будинку окремим об'єктом, навіть якщо немає зареєстрованого поділу на горизонтальну власність. Попередні правила лишаються чинними.

Тимчасова оренда й кімнати

• Визначення і строк (статті 2, 5, 7, 9 bis і 11 LAU): воно передбачало, що оренда кімнати вважається орендою житла, а тимчасова оренда потребує виправданої й доведеної причини письмово; без неї договір розглядали б як договір на основне житло. Вона мала тривати понад 31 день і, як загальне правило, не більше 12 місяців.
• Ремонт і рента (статті 17.8, 17.9 і 21 bis): воно передбачало, що орендодавець відповідає на поломку протягом 5 робочих днів, що рента послідовних тимчасових договорів не зростає щороку більше, ніж на IRAV, а в оренді кімнат сума рент не перевищує ренту за все житло.
• Уже підписані договори на сезон (перехідне положення восьме): воно передбачало, що підписані до 1 жовтня лишаються орендою для нежитлового використання до кінця домовленого строку.

Виселення

• Компанії-покупці (стаття 2.1): воно передбачало до 31 грудня 2030 призупиняти справу, якщо орендар вразливий і не має альтернативного житла. Це діяло, коли позивач є структурою, що купує нерухомість чи портфелі неоплачених кредитів набагато нижче оціночної вартості.
• Інші позивачі (стаття 2.2): воно передбачало, що суд просить у адміністрації звіт і призупиняє справу, доки не з'явиться відповідна альтернатива, з переглядом кожні 12 місяців, максимумом 3 роки та компенсацією позивачу.
• Оплата боргу адміністрацією (стаття 5): воно передбачало, що у справі про виселення за несплату вразливого орендаря адміністрація має 2 місяці, щоб запропонувати альтернативу або сплатити борг. Це охопило б і справи, що вже тривають (перехідне положення друге).

Що далі

1. Декрет скасовано: голосування щодо нього не лишилося.
2. Рішення, опубліковане в BOE, не пояснює, що відбувається з тим, що підписали чи подали між 1 і 2 жовтня. Якщо це твій випадок, проконсультуйся з фахівцем.
3. Нової норми про ці заходи не опубліковано, дат немає.

Що можна зробити

• Перевір, який у тебе тип договору (основне житло чи сезон), коли він закінчується і які строки попередження встановлює LAU у статтях 9 і 10.
• Якщо тобі пропонують підвищити ренту, перевір, що договір передбачає оновлення, на яку дату і за яким індексом (стаття 18 LAU).
• Якщо з тебе беруть плату за агенцію чи оформлення договору, пам'ятай, що стаття 20.1 LAU покладає їх на орендодавця.
• Якщо ти підписав або подав щось, спираючись на декрет, між 1 і 2 жовтня, проконсультуйся з фахівцем і збережи копію того, що надіслав.
• Якщо в тебе триває справа про виселення, попроси в соціальних службах (зазвичай при твоїй мерії) звіт про вразливість і шукай безкоштовну правову допомогу (адвокат за призначенням, Consejo General de la Abogacía Española). Основні кроки є в нашому гайді про права орендаря-іноземця.
• Перевір на порталі житла своєї автономної громади, чи оголошено твою зону напруженого ринку.

Офіційні джерела: скасування Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20526) і Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20527); первинний текст: Real Decreto-ley 26/2026 від 29 вересня (BOE-A-2026-20266).

Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку.

🔌 Переїжджаєш? Оформи світло й газ на себе: кроки й документи в нашому гайді підключення світла й газу. Щоб обрати тариф, порівняй в офіційному компараторі CNMC; на вільному ринку три плани Iberdrola без permanencia: Online (одна ціна 24 год, усе онлайн) · Estable (фіксована ціна 5 років) · Súper Tranquilidad (стабільна ціна 10 років).

🤝 Iberdrola наш партнер.