Decreto de alquiler 2026 derogado: la prórroga de 2 años y el tope ya no se aplican

Actualización 03.10.2026: el Congreso derogó el 2 de octubre el decreto de alquiler 2026, es decir, el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026 (BOE-A-2026-20526, BOE-A-2026-20527). Las medidas de esta noticia no se aplican. El acuerdo se explica en la noticia sobre la derogación.

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, preveía una prórroga extraordinaria de contratos, un tope a la subida de la renta y reglas nuevas para el alquiler de temporada y por habitaciones. Entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el día 2.

Qué cambia para ti hoy

Nada de lo que preveía el decreto se aplica. El alquiler se rige de nuevo por la LAU y la Ley 12/2023 sin los cambios de septiembre, como explica nuestra ficha sobre derechos del inquilino extranjero. Si firmaste o pediste algo apoyándote en el decreto entre el 1 y el 2 de octubre, consúltalo con un profesional. En los artículos que revisamos no aparecía ningún requisito de nacionalidad ni de residencia legal.

Qué ha pasado

El Gobierno aprobó el 29 de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, su paquete urgente de vivienda: protegía el uso residencial de las viviendas y buscaba ampliar la oferta asequible. Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia, sin pasar antes por el Parlamento. Se aplica desde que entra en vigor, pero el Congreso debe votarlo en los 30 días siguientes a su promulgación y puede convalidarlo (confirmarlo) o derogarlo (artículo 86 de la Constitución).

El BOE lo publicó el 30 de septiembre y, según su disposición final undécima, entraba en vigor al día siguiente, el 1 de octubre. El 2 de octubre el Congreso acordó derogarlo y el BOE publicó el acuerdo ese día (BOE-A-2026-20526). El texto del BOE es una sola frase y no explica qué ocurre con lo hecho entre el 1 y el 2 de octubre. En la LAU, el BOE marca ahora como sin efecto las modificaciones del decreto.

El Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20385), publicado el 1 de octubre, preveía reescribir el artículo 10.1 de la LAU: prórrogas de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), aviso del arrendador con 6 meses de antelación e indemnización al inquilino si no prorrogaba, con excepciones. El Congreso también lo derogó (BOE-A-2026-20527) y el artículo 10.1 vuelve a su redacción anterior.

El Real Decreto-ley 26/2026 era amplio: 20 artículos en seis títulos, con medidas de impuestos, vivienda pública, compras de vivienda por entidades y cuentas de ahorro. Esta noticia recoge solo lo que afectaba a quien alquila. En alquiler, modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 de vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y añadía una suspensión de desahucios (artículo 2) y dos disposiciones finales sobre prórroga y renta.

Cómo es ahora

Tras la derogación, según la LAU, la Ley 12/2023 y nuestra ficha:

• Prórroga: un contrato de vivienda habitual dura como mínimo 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica. Si pactáis menos, se prorroga por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación. Después se prorroga cada año hasta 3 años más, salvo que el arrendador avise con 4 meses de antelación o el inquilino con 2 meses (artículos 9 y 10).
• Subida de renta: solo una vez al año, en el aniversario del contrato y si lo habéis pactado. Sin pacto expreso no hay subida. Si el pacto no indica índice, se aplica el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), y la subida no puede superar la variación del IPC (artículo 18.1). La disposición adicional undécima prevé un índice de referencia del INE, conocido como IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda), como límite de referencia para ese artículo, pero el artículo 18.1 vigente no lo nombra.
• Garantías y gastos: la fianza es de 1 mes de renta. Una garantía adicional es voluntaria y no puede pasar de 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). La agencia y la formalización del contrato corren a cargo del arrendador (artículo 20.1).
• Reparaciones: el arrendador hace las necesarias para que la vivienda siga habitable, sin subir la renta por ello (artículo 21).
• Venta de la vivienda (artículo 25): el inquilino tiene derecho de tanteo: comprarla antes que otro, en 30 días naturales desde que le notifican la venta. También tiene derecho de retracto: comprarla después de la venta, en 30 días naturales, si no le avisaron bien. No hay tanteo ni retracto si se vende junto con las demás viviendas y locales del arrendador en el mismo edificio, y las partes pueden pactar la renuncia, con un aviso previo de 30 días.
• Zonas tensionadas y gran tenedor: una zona tensionada es la que declara la administración competente en vivienda por falta de vivienda asequible. En un contrato nuevo allí, la renta inicial no puede superar la última de los últimos 5 años en esa vivienda. Además, un gran tenedor (más de 10 inmuebles residenciales, o 5 o más en la zona si la comunidad lo fija) debe ajustarse al índice de precios de referencia, una vez aprobado para esa zona.
• Alquiler de temporada: se trata como alquiler de uso distinto de vivienda. Mandan los pactos del contrato, sin el plazo mínimo ni la prórroga del alquiler de vivienda habitual (artículos 3.2 y 4.3).
• Desahucio de una persona vulnerable: si acreditas vulnerabilidad económica, el tribunal puede suspender el proceso hasta 2 meses si quien reclama es una persona física, o hasta 4 meses si es una persona jurídica (artículo 441.6 de la LEC).

Qué cambiaría con el decreto derogado

Estas medidas figuraban en el decreto derogado y ninguna se aplica.

Todos los inquilinos

• Prórroga extraordinaria (disposición final quinta, derogada): preveía que el inquilino pudiera pedir hasta 2 años más, por años y con las mismas condiciones. Valía para contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre cuya prórroga obligatoria (artículo 9.1) o tácita terminara antes del 31 de diciembre de 2028. Exigía estar al corriente del alquiler y haberlo estado cada mes durante los 8 meses anteriores.
• Excepciones a esa prórroga: el arrendador debía aceptarla, salvo que se hubieran pactado otras condiciones, se hubiera firmado un contrato nuevo (incluido uno con una renta al menos 5 % más baja) o hubiera comunicado en plazo que necesitaba la vivienda para sí o para familiares.
• Subida de renta (artículo 18.1 y disposición final sexta, derogados): preveía el IRAV como índice por defecto y como límite de la subida anual. Además, para actualizaciones entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin pacto entre las partes la subida no podía pasar del 2 %, y si la renta ya superaba el máximo de los índices de precios de referencia no había subida.
• Garantías y gastos (artículos 20, 36 y 37): preveía prohibir exigir al inquilino un seguro de impago y limitar la garantía adicional a 1 mensualidad en el alquiler temporal. No podían cargarse al inquilino, ni directa ni indirectamente, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización. Tampoco los tributos de la vivienda, salvo que fuera el obligado tributario, ni los gastos de comunidad en edificios sin propiedad horizontal. También preveía un documento sobre el estado de la vivienda al terminar el contrato y hacer obligatorio el contrato por escrito si el inquilino lo pedía; hoy cualquiera de las partes ya puede exigirlo (artículo 37).
• Salida del contrato (artículo 11.3): preveía que el arrendador no tuviera derecho a indemnización cuando el inquilino desistiera.
• Reparaciones (artículo 21.5): preveía un procedimiento por escrito con presupuesto, un plazo de 15 días naturales para el arrendador y la posibilidad de hacer las obras y descontarlas de la renta.
• Venta de la vivienda (artículo 25): preveía que, si se vendía junto con otros activos, la notificación indicara el precio asignado a la vivienda, y prohibía pactar la renuncia al tanteo y al retracto.
• Zonas tensionadas y gran tenedor (artículos 17.6 y 17.7 de la LAU y 3.k de la Ley 12/2023): preveía reescribir estos apartados y contar cada vivienda de un edificio como un inmueble aunque no hubiera propiedad horizontal inscrita. Las reglas anteriores siguen vigentes.

Alquiler temporal y habitaciones

• Definición y duración (artículos 2, 5, 7, 9 bis y 11 de la LAU): preveía que el alquiler de una habitación contara como alquiler de vivienda y que el alquiler temporal exigiera una causa justificada y demostrable por escrito; sin ella, se trataría como vivienda habitual. Debía durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
• Reparaciones y renta (artículos 17.8, 17.9 y 21 bis): preveía que el arrendador respondiera en 5 días hábiles a una avería, que la renta de contratos temporales sucesivos no subiera cada año más que el IRAV y que, en habitaciones, la suma de rentas no superara la de la vivienda entera.
• Contratos de temporada ya firmados (disposición transitoria octava): preveía que los firmados antes del 1 de octubre siguieran como alquiler de uso distinto de vivienda hasta el final del plazo pactado.

Desahucios

• Entidades compradoras (artículo 2.1): preveía, hasta el 31 de diciembre de 2030, suspender el proceso si el inquilino era vulnerable y no tenía alternativa de vivienda. Valía cuando reclamaba una entidad que compra inmuebles o carteras de préstamos impagados muy por debajo de su valor de tasación.
• Otros demandantes (artículo 2.2): preveía que el tribunal pidiera un informe a la administración y suspendiera el proceso hasta que hubiera una alternativa adecuada, con revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años, y con compensación al demandante.
• Pago por la administración (artículo 5): preveía que, en un desahucio por impago de un inquilino vulnerable, la administración tuviera 2 meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda. Esto también habría alcanzado a procesos en curso (disposición transitoria segunda).

Qué pasará ahora

1. El decreto está derogado: no queda ninguna votación pendiente sobre él.
2. El acuerdo publicado en el BOE no explica qué ocurre con lo firmado o pedido entre el 1 y el 2 de octubre. Si estás en ese caso, consúltalo con un profesional.
3. No hay publicada ninguna norma nueva sobre estas medidas ni fechas conocidas.

Qué puedes hacer

• Mira qué tipo de contrato tienes (vivienda habitual o temporada), cuándo termina y qué plazos de aviso marca la LAU en sus artículos 9 y 10.
• Si te proponen una subida de renta, comprueba que tu contrato prevé la actualización, en qué fecha y con qué índice (artículo 18 de la LAU).
• Si te cobran agencia o formalización del contrato, recuerda que el artículo 20.1 de la LAU los pone a cargo del arrendador.
• Si firmaste o pediste algo apoyándote en el decreto entre el 1 y el 2 de octubre, consúltalo con un profesional y guarda copia de lo que enviaste.
• Si tienes un desahucio en marcha, pide el informe de vulnerabilidad en los servicios sociales (normalmente los de tu ayuntamiento) y busca asesoramiento legal gratuito (turno de oficio, Consejo General de la Abogacía Española). Los pasos básicos están en nuestra ficha sobre derechos del inquilino extranjero.
• Comprueba en el portal de vivienda de tu comunidad autónoma si tu zona está declarada tensionada.

Fuentes oficiales: derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (BOE-A-2026-20526) y del Real Decreto-ley 27/2026 (BOE-A-2026-20527); texto original: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266).

Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.

🔌 ¿Te mudas? Pon la luz y el gas a tu nombre: pasos y documentos en nuestra guía dar de alta luz y gas. Para elegir tarifa, compara en el comparador oficial CNMC; en el mercado libre, tres planes de Iberdrola sin permanencia: Online (mismo precio 24 h, todo por internet) · Estable (precio fijo 5 años) · Súper Tranquilidad (precio estable 10 años).

🤝 Iberdrola es nuestro socio.