Alquiler en España siendo extranjero: tus derechos como inquilino (Ley 12/2023)

En breve: como inquilino en España tienes los derechos de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda independientemente de tu nacionalidad o estatus migratorio; el contrato de arrendamiento y sus garantías (fianza, prórroga, protección frente al desahucio) se aplican de igual manera.

Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 preveían cambios en prórrogas, renta, alquiler temporal y desahucios, pero el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527); no se aplican. Si firmaste o pediste algo apoyándote en ellos entre el 1 y el 2 de octubre, consúltalo con un profesional.

¿Presencial o por representante? No aplica como procedimiento. La firma del contrato de arrendamiento es un acto privado entre arrendador e inquilino, sin ventanilla obligatoria.

Derechos que no dependen de tu estatus migratorio:

La Ley 12/2023 (art. 6) establece que «todas las personas tienen derecho al uso y disfrute de una vivienda digna y adecuada», cumpliendo los requisitos legales y contractuales. La LAU no establece requisitos de nacionalidad ni de residencia legal para firmar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Duración y prórroga (arts. 9, 10 y 11 LAU):

• La duración se pacta libremente. Si es de menos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), al vencer el contrato se prorroga por años hasta llegar a ese mínimo, salvo que tú avises con 30 días de antelación como mínimo (art. 9.1).
• Excepción: si el arrendador es persona física y hizo constar en el contrato que necesitaría la vivienda para sí o para familiares en primer grado antes de 5 años, tras el primer año no hay prórroga obligatoria. Debe avisarte con 2 meses de antelación y, si no ocupa la vivienda en 3 meses, puedes elegir entre volver a ella o una indemnización (art. 9.3).
• Cumplido el mínimo, si ninguna parte avisa (el arrendador con 4 meses de antelación, tú con 2 meses), el contrato se prorroga por años hasta 3 años más. Tú puedes no renovar avisando 1 mes antes del fin de cada año (art. 10.1).
• Prórroga extraordinaria a petición tuya, cuando acaba la prórroga obligatoria o la tácita (art. 10.2): hasta 1 año si acreditas vulnerabilidad social y económica con un informe de los servicios sociales del último año. El arrendador debe aceptarla si es gran tenedor, salvo que hayáis firmado un contrato nuevo.
• Prórroga extraordinaria en zona tensionada (art. 10.3): hasta 3 años por años, también a petición tuya. El arrendador debe aceptarla salvo que haya otros pactos, un contrato nuevo con los límites de renta del art. 17.6 y 17.7, o una necesidad de vivienda comunicada según el art. 9.3.
• Puedes desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días. El contrato puede prever una indemnización de 1 mensualidad de renta por cada año que falte para terminar (art. 11).

Alquiler de temporada: los arrendamientos por temporada (de verano o de otro tipo) cuentan como de uso distinto de vivienda (art. 3.2): mandan los pactos del contrato (art. 4.3), sin el plazo mínimo ni la prórroga de la vivienda habitual. Lo decisivo es el destino principal del inmueble (arts. 2.1 y 3.1).

Fianza legal (art. 36 LAU): La fianza en metálico es obligatoria y equivale a:

• 1 mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda habitual
• 2 mensualidades en arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas)

Se puede pactar una garantía adicional a la fianza en metálico. En contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) no puede superar 2 mensualidades (art. 36.5 LAU). Además, el arrendador no puede exigir por adelantado más de 1 mensualidad de renta (art. 17.2). Cada comunidad autónoma puede obligar al arrendador a depositar la fianza en su organismo (disposición adicional 3.ª); pregunta si la tuya lo exige.

Devolución de la fianza: si no te la devuelven en el plazo de 1 mes desde la entrega de llaves, el saldo genera interés legal (art. 36.4 LAU).

Gastos y agencia (art. 20 LAU): los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Los gastos generales del inmueble (comunidad, servicios, tributos que no se pueden individualizar) solo van a tu cargo si lo pactáis por escrito y el pacto fija su importe anual a la fecha del contrato. El consumo medido por contadores individuales siempre es tuyo (art. 20.3).

Actualización de la renta (art. 18 LAU y disposición adicional 11.ª): La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato y en los términos pactados. Si no hay pacto expreso, no se actualiza. Si el pacto no indica el índice, se aplica la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad), y en ningún caso la subida puede superar la variación del IPC (art. 18.1). La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación por escrito, con el porcentaje aplicado (art. 18.2).

La disposición adicional 11.ª de la LAU prevé que el INE defina un índice de referencia para la actualización anual (conocido como IRAV, Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) como límite de referencia a efectos del art. 18, pero el art. 18.1 vigente no lo nombra. Si te notifican una subida, comprueba qué índice fija tu contrato y consulta a un profesional cuál se aplica a tu caso. Los contratos firmados antes de la Ley 12/2023 (mayo de 2023) siguen rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación (disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023); si es tu caso, consulta a un profesional.

Reparaciones (art. 21 LAU): el arrendador hace, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Debes avisarle cuanto antes. Si es urgente evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puedes hacerla tras avisarle y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3). Las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son a tu cargo (art. 21.4).

Venta de la vivienda (art. 25 LAU): tienes derecho de tanteo (comprarla antes que otro) durante 30 días naturales desde que te notifican de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones. Si no te avisan bien, o el precio real fue menor, puedes ejercer el retracto (comprarla después de la venta) en 30 días naturales. No hay tanteo ni retracto si se vende junto con las demás viviendas y locales del arrendador en el mismo inmueble. Las partes pueden pactar que renuncies a este derecho; entonces el arrendador debe avisarte con 30 días de antelación, como mínimo, de la fecha de la compraventa.

Contrato por escrito (art. 37 LAU): cualquiera de las partes puede exigir que el contrato se formalice por escrito.

Zonas de mercado residencial tensionado (art. 18 Ley 12/2023): Las declara la administración competente en vivienda cuando existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible. La declaración dura 3 años y se puede prorrogar cada año. En una zona tensionada:

• En un contrato nuevo, la renta inicial no puede superar la última renta de esa vivienda en los últimos 5 años (con la actualización anual ya aplicada), ni trasladarte cuotas o gastos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6 LAU). La única excepción es un aumento de hasta un 10 % sobre esa última renta, además de la actualización anual. Se admite cuando la vivienda tuvo una rehabilitación o mejoras de accesibilidad terminadas en los 2 años anteriores, una mejora que ahorra un 30 % de energía primaria no renovable (con certificados de eficiencia energética), o cuando el contrato es de 10 años o más (o te da derecho a prorrogarlo 10 años o más).
• Si el arrendador es gran tenedor, la renta inicial de un contrato nuevo no puede superar el máximo del sistema de índices de precios de referencia (art. 17.7 LAU). Esto solo se aplica una vez aprobado ese sistema para el ámbito de tu vivienda (disposición transitoria 7.ª LAU). El mismo límite rige, sea o no gran tenedor el arrendador, para una vivienda sin contrato en los últimos 5 años, si así lo recoge la resolución del ministerio de vivienda sobre esa zona.
• Para verificar si tu municipio o barrio está declarado zona tensionada, consulta el portal de vivienda de tu Comunidad Autónoma.

Gran tenedor (art. 3.k Ley 12/2023): Se considera gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (excluidos garajes y trasteros). En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede reducir ese umbral a 5 o más inmuebles en esa zona, si lo motiva en la memoria de la declaración.

Que tu arrendador sea gran tenedor no cambia tus obligaciones como inquilino; sí activa límites a su cargo en las zonas tensionadas y datos que debe aportar en un desahucio (ver abajo).

(Nota 2026-08-04: la obligación de información sobre grandes tenedores del art. 16 Ley 12/2023 fue declarada inconstitucional y nula por el TC en STC 79/2024, confirmado por pérdida sobrevenida de objeto en STC 53/2026, BOE-A-2026-16928, y ya no es exigible.)

Protección frente al desahucio (disposición final 5.ª Ley 12/2023, que modifica la LEC):

• La demanda que pida recuperar la posesión de una vivienda debe indicar si es la vivienda habitual de quien la ocupa y si quien reclama es gran tenedor. Si dice que no lo es, debe adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad (art. 439.6 LEC).
• Se informa a quien ocupa la vivienda de que puede acudir a las administraciones de vivienda y asistencia social, y el juzgado comunica el procedimiento a esas administraciones para que verifiquen la situación de vulnerabilidad (art. 441.5 LEC).
• El tribunal decide por auto si suspende el proceso para que las administraciones adopten medidas, por un máximo de 2 meses si quien demanda es una persona física, o de 4 meses si es una persona jurídica (art. 441.6 LEC).
• Para apreciar vulnerabilidad económica, el tribunal puede tener en cuenta que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y que estos no alcancen 3 veces el IPREM mensual, con incrementos por hijos a cargo, mayores de 65 años o discapacidad (art. 441.7 LEC).

Pasos ante un desahucio:

1. Ante la primera notificación judicial, comprueba si cumples criterios de vulnerabilidad (ingresos, situación familiar).
2. Si procede, comunica tu situación al juzgado y a los servicios sociales de tu municipio.
3. Solicita asesoramiento legal (los colegios de abogados ofrecen turno de oficio y orientación gratuita; Consejo General de la Abogacía Española).

Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.

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