La prórroga extraordinaria del alquiler 2026 que traían los decretos de vivienda ya no existe: el Congreso de los Diputados derogó el 2 de octubre el Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026. Con ellos pierden efecto sus cambios en la ley de alquileres y en el IRPF, como la deducción estatal del 10 % por alquiler. Vuelven las reglas anteriores a los decretos.
Qué cambia para ti hoy
Salvo que hayas firmado o pedido algo apoyándote en los decretos (mira «Qué puedes hacer»), tu contrato de alquiler y tus impuestos siguen las reglas de antes. Si eres inquilino, están en nuestra ficha de derechos del inquilino extranjero. Si alquilas tu vivienda a otra persona, están en la de impuestos del alquiler de un piso. Nuestras dos noticias anteriores sobre el decreto de alquiler y la deducción por alquiler en el IRPF describen medidas que ya no se aplican.
Qué ha pasado
El Gobierno aprobó los dos decretos el 29 de septiembre. Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia, sin pasar antes por el Parlamento. El Congreso debe votarlo en los 30 días siguientes y puede convalidarlo (confirmarlo) o derogarlo (artículo 86 de la Constitución).
El Real Decreto-ley 26/2026 (vivienda y medidas fiscales) salió en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. El 27/2026 (estabilidad de los contratos de alquiler) salió el 1 de octubre y entró en vigor el 2.
El 2 de octubre el Congreso acordó derogar los dos, según el artículo 86.2 de la Constitución. El BOE número 245 de ese día publicó las resoluciones: BOE-A-2026-20526 para el 26/2026 y BOE-A-2026-20527 para el 27/2026. Cada una recoge el acuerdo en una sola frase; la lista de normas cuyos cambios quedan sin efecto está en el análisis del BOE. No explican qué pasa con lo firmado o pedido en esos días.
Cómo es ahora
Estas reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) valen sin los cambios de los decretos. Las comprobamos en el texto consolidado de la LAU a 3 de octubre de 2026.
- Duración y prórroga (artículos 9.1 y 10.1): un contrato de vivienda habitual dura como mínimo 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica. Si se pacta menos, se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación. Después se prorroga cada año hasta 3 años más, salvo que el arrendador avise con 4 meses de antelación o el inquilino con 2 meses.
- Otras prórrogas extraordinarias (artículos 10.2 y 10.3): ya estaban en la LAU y no son las de los decretos. A petición del inquilino: hasta 1 año si acredita vulnerabilidad, y el arrendador debe aceptarla si es gran tenedor (propietario de muchas viviendas); hasta 3 años en una zona tensionada (la que declara la comunidad autónoma), con excepciones. Valen para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023; los anteriores siguen con su régimen, salvo que las partes acuerden adaptarlos (disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023).
- Subida de la renta (artículo 18.1): la renta solo se actualiza en el aniversario del contrato y como se haya pactado. Sin pacto expreso, no hay actualización. Si el pacto no dice qué índice usar, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), y en todo caso la subida no puede superar la variación del IPC. La disposición adicional 11.ª de la LAU prevé además un índice de referencia del INE (conocido como IRAV) como límite para el artículo 18. El artículo 18.1 no lo nombra: mira qué índice fija tu contrato y, si dudas, consulta a un profesional.
- Impuestos: las resoluciones dejan sin efecto lo que los decretos cambiaron en el IRPF, el IVA y otras normas (la lista completa está en el análisis del BOE-A-2026-20526). Rige el texto que había antes.
Qué cambia
Con la derogación dejan de aplicarse estas medidas de los decretos, y vuelven las reglas de «Cómo es ahora» y de nuestras fichas:
- Prórrogas: la prórroga extraordinaria de hasta 2 años del Real Decreto-ley 26/2026 y la del 27/2026, por plazos de 5 años, con aviso del arrendador de 6 meses e indemnización si no prorroga (con excepciones).
- Subida de la renta: el tope a la subida que fijaba el 26/2026.
- Alquiler temporal y de habitaciones: las reglas nuevas del 26/2026, incluidos los artículos 9 bis y 21 bis que añadía a la LAU.
- Deducción por alquiler en el IRPF: la deducción estatal del 10 % (apartado 6 del artículo 68 de la ley del IRPF).
- Propietarios que alquilan: los cambios en las reducciones fiscales del artículo 23 del IRPF, con una escala nueva para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026.
- Imputación de rentas: el cambio del artículo 85 del IRPF previsto desde 2027.
- Venta de una vivienda a un ente público de vivienda social o asequible: la exención de la disposición adicional 65 del IRPF.
- IVA: el tipo del 4 % para vivienda protegida desde el 1 de diciembre de 2026.
Qué pasará ahora
- Ni las resoluciones ni el BOE dicen si habrá un texto nuevo sobre estas medidas. No sabemos si el Gobierno presentará un proyecto de ley, y no hay fechas.
- El texto consolidado de cada ley (la ley con todos sus cambios al día) puede tardar unos días en actualizarse. A 3 de octubre, el texto de la LAU ya marca los cambios de los decretos como sin efecto. Los de la ley del IRPF, su reglamento, el IVA y la ley de vivienda todavía mostraban los cambios de los decretos sin marcarlos como sin efecto: no tomes esa redacción como vigente. La nota de la AEAT (la Agencia Tributaria) del 30 de septiembre sobre las medidas fiscales tampoco mencionaba la derogación.
- Si aparece un texto nuevo, actualizaremos esta noticia.
Qué puedes hacer
- Si firmaste, pediste o pagaste algo apoyándote en alguno de los dos decretos el 1 o el 2 de octubre (por ejemplo una prórroga, una subida de renta o un contrato temporal), consúltalo con un profesional. La resolución del Congreso no dice qué pasa con esos actos.
- Si alquilas una vivienda como inquilino, mira la ficha de derechos del inquilino extranjero.
- Si alquilas tu vivienda a otra persona, mira la de impuestos del alquiler de un piso. Si tienes una vivienda en España, mira la de impuestos por tener una vivienda (IBI e imputación de rentas). Si la vendes, la de impuestos por la venta de una vivienda.
- Para tu declaración anual como residente: declaración de la Renta de extranjeros residentes.
- Si una web, un vídeo o un chat presentan como vigentes la deducción del 10 % o la prórroga de 2 años, mira la fecha: los decretos se derogaron el 2 de octubre.
Fuente oficial: BOE-A-2026-20526 (derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · BOE-A-2026-20527 (derogación del Real Decreto-ley 27/2026).
Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.
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