Податки при купівлі житла в Іспанії: ITP, IVA, AJD і ставки Валенсійської спільноти

Коротко: податки при купівлі житла в Іспанії залежать від того, хто тобі його продає. Якщо купуєш у приватної особи (вторинне житло), платиш ITP, податок на передачу майна, ставку якого встановлює кожна автономна громада. Якщо купуєш новобудову в забудовника, платиш IVA (ПДВ) і AJD (гербовий збір). У Comunitat Valenciana (Валенсійська спільнота) загальна ставка ITP становить 9 %. Вона знижується до 6 % для людей до 35 років і до 3 % для багатодітних родин і людей з інвалідністю, якщо житло коштує до 180.000 € і виконано умови. Modelo 600 подаєш протягом 1 місяця. Якщо продавець не є податковим резидентом Іспанії, ти ще й утримуєш 3 % ціни та сплачуєш їх через Modelo 211.

Особисто чи через представника? Змішано. У Comunitat Valenciana Modelo 600 розраховують у програмі Sar@2 органу ATV (Agència Tributària Valenciana), сплачують у банку-партнері чи через платіжний застосунок Generalitat, а подають онлайн, із цифровим сертифікатом, або в офісі ATV за попереднім записом. Без запису подають в офісі liquidadora, який тобі підпорядковується (ATV, Modelo 600 individual). Якщо подає інша особа, наприклад gestoría (адміністративний агент), ATV регулює представництво у розділі «Representación, certificados y requisitos para presentar». Акт купівлі-продажу підписують у нотаріуса: якщо хочеш підписати за довіреністю, запитай нотаріуса, бо ця картка цього кроку не розглядає. Modelo 211 може подати представник із повноваженнями або colaborador social (ст. 12 Orden EHA/3316/2010).

Хто що платить. ITP і AJD це дві частини одного податку, на передачу майна та оформлені правові акти, який регулює TRLITPAJD. LIVA це закон про ПДВ, TRLIRNR закон про податок нерезидентів, а TRLRHL закон про місцеві фінанси, де є муніципальна plusvalía. Ставки ITP і AJD у таблиці діють у Comunitat Valenciana. IVA загальнодержавний.

Витрати на нотаріуса, Реєстр власності та gestoría йдуть окремо. Ця картка не наводить цифр за ними: вони залежать від операції, і ми не перевіряли їх у джерелах картки. Попроси кошторис до підписання.

Вторинне житло: ITP. За даними ATV, вторинне житло це те, яке передають удруге чи пізніше. Покупець платить ITP (ст. 8 TRLITPAJD), а кожна громада встановлює свою ставку (ст. 11.1.a). Для нерухомості важить, де вона розташована: якщо в Comunitat Valenciana, податок подають тут. Закон 13/1997 встановлює для Comunitat Valenciana ставки з таблиці (консолідований текст, остання зміна: 10 серпня 2026 року).

• Постійне житло. Закон відсилає до поняття постійного житла в IRPF (ст. 13.Seis). За цими правилами, для певних звільнень, це житло, де ти живеш безперервно щонайменше 3 роки і яке займаєш протягом 12 місяців від купівлі (ст. 41 bis RIRPF). Уточни в ATV, як це застосовують до твоєї купівлі.
• Нотаріальний акт. Знижені ставки потребують, щоб купівля була оформлена публічним документом або оформлена так протягом строку подання декларації (ст. 13.Siete).
• Максимальний дохід. Для людей до 35 років, жертв гендерного насильства і багатодітних чи неповних родин має значення дохід покупця. Сума загальної бази оподаткування і бази заощаджень в IRPF не може перевищувати 30.000 € при індивідуальному оподаткуванні і 47.000 € при спільному (ст. 4.Cuatro). Для багатодітних родин особливої категорії той самий пункт встановлює 35.000 € і 58.000 €. Стаття не уточнює, за який рік IRPF береться ця база: запитай ATV.
• Частка, яку купуєш. Ставки для молоді, людей з інвалідністю і жертв гендерного насильства діють для тієї частки, яку купує кожна особа, що відповідає вимогам.
• Гаражі й комори. ATV зараховує до житла гаражі й додатки, які купуєш одночасно.
• Якщо втрачаєш пільгу. Якщо згодом порушуєш якусь умову, подаєш нову самооцінку протягом 1 місяця від порушення, з відсотками за прострочення (ст. 14 ter.2).

Загальні ставки в кожному регіоні (2026)

Зведення Міністерства фінансів, «Tributación autonómica. Medidas 2026» (оновлено станом на 23 вересня 2026 року). Це загальні ставки. В ITP у всіх регіонах є знижені ставки чи пільги на основне житло для окремих груп (молодь, багатодітні сім'ї, люди з інвалідністю, низькі доходи), а в AJD у більшості, з лімітами ціни й доходу: подробиці в додатках V і VI цього документа та в податковій твого регіону.

• Ceuta і Melilla: діють державні ставки (6 % і 0,5 %, ст. 11 і 31.2 закону про податок) зі знижкою 50 % за ст. 57 bis.
• Cantabria: з 1 травня 2026 року, за Законом Кантабрії 5/2026 (BOC extraordinario № 12 від 30 квітня 2026 року), купівля житла, яке стане твоїм основним, оподатковується за ставкою 7 % до 300.000 € вартості і 9 % з частини понад цю суму, без вікової умови (ст. 9.2 Decreto Legislativo 62/2008, консолідований текст). Якщо тобі менше 40 років, у тебе багатодітна чи однобатьківська сім'я або інший випадок зі ст. 9.3, ставка 4 %, а якщо в тебе інвалідність 65 % або більше, то 3 % (ст. 9.6). Ці ставки діють лише до 300.000 €; з частини понад цю суму платиш 9 % (ст. 9.7). Знижені ставки треба прямо попросити в escritura (ст. 9.9). У новобудові AJD за escritura твого основного житла становить 1 % (ст. 13.3); 0,1 %, якщо тобі менше 40 років, у тебе багатодітна чи однобатьківська сім'я або інший випадок зі ст. 13.4, і 0,05 % при інвалідності 65 % або більше (ст. 13.6), теж лише до 300.000 € (ст. 13.9). Докладніше в картці про Закон 5/2026.
• Країна Басків і Наварра: податок регулюють і стягують їхні форальні податкові. Звертайся до своєї Diputación Foral (Álava, Bizkaia чи Gipuzkoa) або до Hacienda Foral de Navarra.
• Canarias, Ceuta і Melilla: IVA там не застосовують (ст. 3 закону про IVA). Нове житло обкладають власні непрямі податки цих територій: уточни в їхній податковій.

База: ціна чи референтна вартість. ITP рахують із референтної вартості, яку Catastro присвоює об'єкту на дату акту. Якщо узгоджена ціна чи заявлена вартість більша, діє більша (ст. 10.2 TRLITPAJD). Податок виникає в день акту (ст. 49.1.a). Для ATV референтна вартість це мінімальна база. Її визначають щороку за цінами купівлі-продажу у нотаріуса, і вона не може перевищувати ринкову вартість. Якщо референтної вартості немає, база це найбільша з трьох величин: заявлена вартість, ціна або ринкова вартість.

Референтну вартість об'єкта можна подивитися в електронному офісі Catastro через Cl@ve, сертифікат чи електронний DNI. Варто зробити це до підписання, щоб знати, з якої бази платитимеш. Якщо не згоден із вартістю, оскаржити її можна лише оскарженням нарахування або проханням виправити твою самооцінку. Адміністрація вирішує за обов'язковим висновком Dirección General del Catastro (ст. 10.3 і 10.4).

Новобудова: IVA і AJD. Новобудова це перший продаж забудовником завершеної будівлі. Другі й наступні продажі звільнені від IVA і сплачують ITP (ст. 20.Uno.22 LIVA і ст. 7.5 TRLITPAJD). Є винятки, наприклад будівля, якою вже користувався власник чи орендар 2 роки поспіль або довше, тож запитай, який податок припадає на твою операцію, до підписання.

• IVA. 10 % для житла, з не більш як 2 гаражними місцями та додатками, які передають одночасно (ст. 91.Uno.1.7º). Нежитлові приміщення для бізнесу додатками не вважаються. Ставка 4 % діє для VPO особливого режиму чи державної програми, коли продає забудовник (ст. 91.Dos.1.6º). Real Decreto-ley 26/2026 передбачав поширити ці 4 % від 1 грудня 2026 року на захищене житло з постійною чи безстроковою кваліфікацією. Конгрес скасував його 2 жовтня 2026 року (BOE-A-2026-20526); він не діє. Забудовник нараховує IVA в рахунку-фактурі, а ти платиш його забудовнику (ст. 84 і 88).
• AJD. Акт купівлі-продажу новобудови оподатковується AJD, і платить покупець (ст. 29 TRLITPAJD; ATV). У Comunitat Valenciana це 0,1 %, якщо це твоє постійне житло, і 1,4 % в інших випадках (ст. 14.Uno.a і 14.Cuatro Закону 13/1997). База не може бути нижчою за референтну вартість (ст. 30.1). Є третя ставка, 2 %, коли продавець відмовляється від звільнення від IVA (ст. 14.Dos). LIVA дозволяє таку відмову, лише якщо покупець діє як підприємець чи фахівець (ст. 20.Dos), тож для того, хто купує житло, щоб жити, вона не підходить.
• Іпотека. AJD на акт іпотечної позики платить банк, а не ти (ст. 29 TRLITPAJD, другий абзац; ATV).

Modelo 600: коли і як. Покупець подає Modelo 600 протягом 1 місяця від дня, коли здійснено акт чи договір (ст. 14 ter.1 Закону 13/1997). ITP виникає в день акту, а AJD у день оформлення акту купівлі-продажу (ст. 49.1 TRLITPAJD). Якщо купуєш із нотаріальним актом і без попереднього приватного договору, це день підписання. Якщо раніше був приватний договір купівлі-продажу, уточни в ATV чи в gestoría, з якого дня рахується твій місяць.

Це робиться у два кроки (ATV, Modelo 600 individual). Спершу розраховуєш самооцінку в програмі Sar@2 і сплачуєш її в банку-партнері чи через платіжний застосунок Generalitat. Потім подаєш її онлайн із цифровим сертифікатом або в офісі ATV, за попереднім записом у Delegación чи без запису в офісі liquidadora. ATV дозволяє відстрочити чи розбити платіж на частини, якщо попросиш, за загальними правилами стягнення. На сторінці процедури в електронному офісі Generalitat вона вказана як електронне подання.

Якщо запізнився і ATV до цього не зверталася до тебе, надбавка становить 1 % до 1 місяця затримки і ще 1 % за кожен повний місяць, до 12 %. Після 12 місяців це 15 % плюс відсотки за прострочення. Надбавка зменшується на 25 %, якщо сплатиш усе вчасно (ст. 27 LGT, за даними ATV). Подання не є необов'язковим: документ з актами, що підлягають цьому податку, не має сили в публічному реєстрі, доки не підтверджено сплату, звільнення чи принаймні подання (ст. 54.1 TRLITPAJD).

Якщо ATV нарахує тобі пізніше, наприклад через різницю з референтною вартістю, можеш подати recurso de reposición або reclamación económico-administrativa. Обидва подають протягом 1 місяця від дня після повідомлення (ATV).

NIE чи NIF. Для операцій з податковим значенням потрібен податковий ідентифікаційний номер (ст. 18.1 RD 1065/2007). Для іноземця це NIE (ст. 20.1): як отримати. Якщо його ще немає, можна попросити в AEAT NIF з літерою M через Modelo 030 (ст. 20.2). Для подання Modelo 211 онлайн потрібно ще й бути ідентифікованим у реєстрі платників AEAT (ст. 12 Orden EHA/3316/2010). Нотаріус і банк можуть попросити інші документи: запитай їх, які саме.

Якщо продавець не є податковим резидентом. Коли продавець це нерезидент, особа чи компанія, без постійного представництва в Іспанії, ти, як покупець, утримуєш 3 % узгодженої ціни. Сплачуєш їх податковій службі як авансовий платіж із податку продавця (ст. 25.2 TRLIRNR). «Нерезидент» стосується податкової резидентності продавця, а не його громадянства: податкова резидентність і 183 дні.

• Modelo 211. Подаєш і сплачуєш його ти протягом 1 місяця від дати передачі, в AEAT за місцем розташування нерухомості (ст. 8 Orden EHA/3316/2010). Подати можна онлайн із сертифікатом чи Cl@ve, через представника з повноваженнями чи colaborador social, або на папері (ст. 10 і 12). Потім віддаєш примірник продавцю, який використовує його, щоб підтвердити авансовий платіж у власній декларації, Modelo 210. Більше на сторінці Modelo 211 в AEAT.
• Якщо не сплатиш утримання, окрім належних санкцій, нерухомість лишається під зобов'язанням щодо сплати меншої з двох сум: утримання чи податку продавця (ст. 25.2).
• Муніципальна plusvalía. Це податок продавця (ст. 106.1.b TRLRHL). Якщо продавець фізична особа-нерезидент, ти є замісним платником і сплачуєш її в мерію (ст. 106.2). Як це виглядає з боку продавця: податки при продажу житла.

Чи існує податок 100 % для покупців з-поза ЄС? У консолідованих текстах BOE, які ми перевірили для цієї картки 2 жовтня 2026 року (TRLITPAJD, Закон 13/1997 Comunitat Valenciana, LIVA і TRLIRNR), немає жодного податку 100 % чи надбавки за громадянство. Загальна ставка ITP у Comunitat Valenciana, 9 %, не залежить від твого громадянства чи від того, резидент ти чи ні. Знижені ставки залежать від віку, родини чи інвалідності. Політична пропозиція не є законом, доки її не опубліковано в BOE і вона не набрала чинності.

Після купівлі. Є щорічні податки (IBI і, якщо ти не податковий резидент, IRNR): купівля житла іноземцем.

🏦 Шукаєш фінансування? h2b Hipotecas — іпотечний брокер для покупців в Іспанії: порівнює пропозиції кількох банків. 🤝 Наш партнер; порівнюй також самостійно.

Документи

• Акт купівлі-продажу (оригінал і копія).
• NIE або NIF покупця. Якщо раніше ти не виконував в Іспанії жодної операції з податковим значенням, ATV просить копію NIF чи NIE або дозвіл на перевірку твоїх ідентифікаційних даних.
• Кадастрова документація на об'єкт: ATV просить її при поданні; уточни, яку саме, на сторінці процедури.

Перелік за сторінкою Modelo 600 individual органу ATV, перевіреною 2 жовтня 2026 року. Він може бути неповним: перевір там.

Кроки:

1. Подивись на схему, які податки тебе стосуються: ITP, якщо купуєш у приватної особи, IVA і AJD, якщо це новобудова, і утримання, якщо продавець не є податковим резидентом.
2. Май свій NIE або попроси NIF з літерою M через Modelo 030 до початку операції.
3. Перевір референтну вартість в електронному офісі Catastro і порівняй із ціною: база не буде меншою за референтну вартість.
4. Запитай нотаріуса чи gestoría, яку ставку і яку базу застосують і хто подаватиме Modelo 600.
5. Якщо продавець не є податковим резидентом, утримай 3 % ціни і подай Modelo 211 протягом 1 місяця.
6. Подай Modelo 600 протягом 1 місяця: розрахуй у Sar@2, сплати в банку-партнері чи через платіжний застосунок Generalitat, а подай онлайн або в ATV.
7. Збережи підтвердження сплати і подання: Реєстр власності їх вимагає.

Офіційне джерело: Закон 13/1997, ст. 4, 13, 14 і 14 ter, BOE, TRLITPAJD, BOE, LIVA, ст. 20, 84, 88, 90 і 91, BOE, TRLIRNR, ст. 25, BOE, Orden EHA/3316/2010, BOE і ATV, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Інформація довідкова; перевір офіційне джерело та проконсультуйся з фахівцем щодо свого випадку. Правила звірено з офіційними джерелами 3 жовтня 2026 року; ставки Кантабрії 5 жовтня 2026 року.