En breve: cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España sin necesitar residencia previa, pero sí es obligatorio obtener el NIE antes de firmar ante notario; comprar un inmueble no otorga automáticamente ningún permiso de residencia, y la modalidad de Golden Visa por inversión inmobiliaria de €500.000 ha sido suprimida.
¿Presencial o por representante? Mixto. La escritura de compraventa exige comparecencia personal ante notario o mediante poder notarial (representante con poder especial para la compra). La inscripción en el Registro de la Propiedad es gestionada habitualmente por el notario o la gestoría.
NIE — requisito imprescindible:
Para firmar cualquier contrato notarial de compraventa en España es obligatorio tener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). El NIE es solo un número fiscal de identificación y, por sí mismo, no acredita residencia ni autorización de estancia. Cómo solicitarlo: procedimientos/nie-como-solicitar.
Proceso de compra — pasos esenciales:
- Obtén el NIE antes de cualquier firma (ver procedimientos/nie-como-solicitar).
- Notaría: la escritura pública de compraventa se otorga ante notario. Es obligatoria para la inscripción registral.
- Liquidación de impuestos (ver sección fiscal abajo).
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (registradores.org): confiere plena oponibilidad frente a terceros y es esencial para hipotecar o vender. El notario suele gestionar el envío telemático.
Impuestos en la compra:
| Supuesto | Impuesto | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Vivienda nueva (1ª transmisión promotor) | IVA | 10% sobre el precio (4% en VPO de régimen especial, art. 91.Dos.1.6º LIVA) |
| Vivienda nueva | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | lo fija cada CCAA; en la Comunitat Valenciana, 0,1% si es vivienda habitual y 1,4% en los demás casos |
| Vivienda de segunda mano | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | lo fija cada CCAA; en la Comunitat Valenciana, 9% (11% si el inmueble vale más de 1.000.000 €) |
| Venta de la vivienda | Plusvalía municipal (IIVTNU) | la paga el vendedor; si es persona física no residente, la paga el comprador como sustituto (art. 106 TRLRHL); lo gestiona el ayuntamiento |
| Vendedor no residente fiscal | Retención del 3% (Modelo 211) | la retiene e ingresa el comprador en 1 mes (art. 25.2 TRLIRNR) |
Cada CCAA fija su propio tipo de ITP y AJD: consulta el portal tributario de la comunidad donde se ubique el inmueble para conocer el tipo exacto aplicable.
Detalle con los tipos de la Comunitat Valenciana, el valor de referencia del Catastro y la retención del 3 % si el vendedor no es residente: impuestos de la compra de vivienda.
Gastos anuales tras la compra:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual; lo fija el ayuntamiento según el valor catastral.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): si no resides fiscalmente en España, debes tributar anualmente por la renta imputada del inmueble, incluso si no lo alquilas (art. 24.5 RDLeg 5/2004). El tipo es:
- 19% para residentes en la UE o el EEE (art. 25 RDLeg 5/2004)
- 24% para residentes en terceros países (fuera de UE/EEE)
- Modelo de declaración: 210 (del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente al de devengo, art. 5.b de la Orden EHA/3316/2010). Gestión: sede.agenciatributaria.gob.es
Hipoteca para no residentes:
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque en condiciones habitualmente más restrictivas que a residentes. Como orientación de mercado (no es una norma legal), las entidades financieras suelen financiar hasta un 60–70% del valor de tasación para no residentes (frente al 80% habitual para residentes). La tasa de interés y los requisitos varían por entidad; consulta directamente con las entidades financieras.
⚠️ Este dato (60–70% LTV) es práctica de mercado, no un límite legal regulado. Verifica las condiciones actuales con cada banco.
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Golden Visa inmobiliaria — SUPRIMIDA:
La modalidad de visado/autorización de residencia para inversores por inversión en inmuebles de €500.000 (artículos 63–67 de la Ley 14/2013) ha sido suprimida. El Gobierno anunció esta supresión y fue tramitada legislativamente.
Norma: la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76) modificó los arts. 63–67 de la Ley 14/2013 con efectos desde el 3 de abril de 2025, eliminando la vía de residencia por inversión inmobiliaria. Verificado en el grafo de modificaciones del BOE: Ley 14/2013 — análisis.
Lo que SÍ es cierto: la compra de un inmueble, por cualquier importe, no otorga ningún derecho de residencia en la normativa vigente. Si buscas una vía de residencia, consulta las opciones en legalizacion/.
Información orientativa; consulta la fuente oficial y un profesional para tu caso concreto.
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